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  劉志峰：各位來賓、朋友們大傢下午好，由中國房地產業協會商業地產專業委員會牽頭編織的《商務寫字樓等級評價標準》於今年4月15號獲得中國工程建設標準化協會的批準，即將發佈實施。

  歷時三年的《商務寫字樓等級評價標準》的研究，在全行業進行瞭廣泛、深入地調研和測試之後，在各級領導和專傢的鼎力支持下，終於取得瞭今天的成果。在此，我非常感謝今天所有在座的各位專傢，包括寫字樓最初開始評審的元老級專傢，以及遠洋地產、保利集團、陸傢嘴集團、金隅集團，以及金隅嘉業、楷林置業公司等等的支持，感謝編制小組所有工作人員，再次代表中國房地產業協會感謝大傢對我們的支持和幫助。

  目前國內寫字樓的開發並沒有考慮結合寫字樓軟硬件等多方面綜合評價，由於中國經濟快速發展，中國城市的國際化程度快速提升，寫字樓經濟已成為我們國傢許多城市經濟形態的重要組成部分之一。現在講樓宇經濟，實際上樓宇經濟這個名字十年前就講瞭，有瞭一棟樓就能創造一個多億稅收。我瞭解，一個樓一年就能創造十多億稅收。因此，目前地方政府特別關註樓宇經濟。

  董少宇：我是編制組的組長，我們還有兩位副組長，一位是李衛國先生，一位是劉燕生，我們三個人是編制的具體負責人，也是具體幹工作的。首先我們這個標準是按照中國房地產業協會的性質和職能為我們開發建設單位，也就是房協的會員提供一個指導性的關於商務寫字樓方面的建設標準。這個標準一是為我們協會會員服務，更重要我們在編制當中是為將來寫字樓使用者怎麼感受、怎麼需要來進行編制的，所以我們這個標準唯一性就是站在使用者的角度來做的標準，將來商務寫字樓更具有實際價值。

  三、認真貫徹評價標準，促進行業科學發展。

  2、用智能化水平和功能程度來劃分寫字樓，這種情況在寫字樓產品推廣中相當普通，大量使用5A甚至6A等單一指標來劃分寫字樓的檔次，導致客戶以為這種劃分方式就是我國寫字樓的分級，甚至有人用綜合樓、商務綜合題等單棟寫字樓作為劃分依據，這種方式更加缺乏專業性。

中房協商業地產專業委員會秘書長

  根據中國工程建設標準化協會《關於印發2012年第二批工程建設協會標準制定修訂計劃》的通知(建標協字[2012]127號的要求)，由中國房地產業協會商業地產專業委員會等單位編制的《商務寫字樓等級評價標準》，經本協會組織審查，現批準發佈。編號為CECS368-2014，自2014年8月1日起實施。

  最後，向在座的主編單位、參編單位表示感謝，希望大傢今後共同在實踐當中檢驗我們標準的正確性。謝謝大傢！

  另外我們很怕寫這個技術指標，很擔心不同專傢對評定標準的解讀性差異很大，兩個專傢得出來的分超過十幾分，這個標準就失去瞭意義，我們希望把這個標準寫的通俗易懂，按它的概念性應該是統一的，專傢解讀我們標準時能夠一致。

  1、為什麼叫商務寫字樓，不叫寫字樓？我們在寫字樓綜合標準課題當中，房地產協會代表開發商的利益，我們寫字樓投資主體都是開發企業，開發企業的商務寫字樓都用於商務，而區別於一般的辦公樓或集團辦公樓，不出租出售的辦公樓，所以我們很明確地告訴大傢這個樓是商務寫字樓的評判標準。商務寫字樓一定要適於統一的物業管理之下，物權更加集中，管理上更容易到位，商務運營為主要目的的有出租、出售運營的過程，這個項目是我們評判的對象。

  2013年我們國傢寫字樓整個供應總量增加瞭接近500萬平方米，在整個北上廣深各個城市當中，商業地產當中寫字樓的開發量越來越大，面對這種情況，寫字樓是整個城市第三產業的一個主體，在寫字樓建設過程當中，隨著整個城市的發展，特別是城市化建設進程加快影響到我們寫字樓市場蓬勃發展，面對這種情況，市場上出現不斷的市場需求，作為中國房地產業協會這個行業組織，我們代表瞭會員代表，我們是開發商的行業組織，必須要引導我們的開發企業怎樣做好自己的產品，為社會作出貢獻，這是我們應該思考的一個問題。

  我們看重它的結果，更希望它的均好性當中達到我們標準的統一性和合理性。我們註重對綠色、低碳、節能的社會責任，這是我們完整的標準體系。

  還有來自寫字樓編寫課題研究組的編制專傢，以及地方協會有關專傢和領導，在此不一一介紹。首先對各位的到來表示衷心的感謝！

  作為一個二線的開發商，所有開發企業完全按照自己的意願、自己的喜好去建寫字樓，甚至市場存在不同層次的寫字樓，業主或購買者、消費者很難判斷什麼樣的標準、什麼樣的寫字樓才是符合自己的寫字樓，非常難。但恰恰我們這次寫字樓標準的制定是站在消費者使用角度上講，未來真正以客戶來判斷什麼樣的寫字樓是好的寫字樓、什麼樣的寫字樓是高標準的寫字樓，就像我們住五星級酒店一樣，五星級一定比三星級、四星級好，這個牌子代表一種分量。對未來消費者購買或租賃寫字樓提供瞭非常重要的指導意義。

  第四，其實這個工作對於我們具體編制人員來說，今天一方面是編制工作完成，從另一個角度來說我們剛剛開始，一個標準要經過實踐檢驗才能夠真正成為具有代表性、權威性的標準。在這裡代表編制組三位，希望大傢多為標準提建議、意見，我們也會在宣佈之後不斷學習，不斷通過評審、通過社會檢驗，提高我們的標準。謝謝大傢！

  專傢探討《商務寫字樓等級評價標準》對我們行業的影響和深遠的意義

  我們現在有瞭這個標準，就可以去引導，特別是我們在企業發展之初，並不是為瞭評價，是要通過這樣一個標準在企業發展之初給企業更多的引導、更多定位的參考，來使得我們有一個可以依循的標準，這是我們這次這個標準最重要的一個內容，也是我們現在行業最需要急迫解決的。

  4、希望通過這個標準，一方面免費線上諮詢車貸利率試算不收你任何費用能夠使開發企業從開始立項、規劃設計、建築到後期運營都具有引導作用，同時對客戶來選擇這個辦公樓，如果一個中介公司推薦一個樓，用這個最好，希望這個標準對他有一個選擇的依據。

  在研究過程中，我們對一些新興建設的項目進行研究，比如在北京現在比較有名的中央公園廣場項目，剛剛立項，正在施工建設當中，我們進行瞭研究調研。第二批測評當中，對二線城市進行調研，這是對蘭州中心的調研。

內容來自sina新聞

中國工程建設標準化協會秘書長焦占栓

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/17292812247.shtml

  2、我們綜合考慮商務寫字樓的全壽命周期，在整個標準制定當中，我們從設計、建造和之間使用的辯證關系，從商務寫字樓最終的用戶，我們特別強調這個標準不是一個工程建設標準，也不是一個單獨服務標準，而是從我們用戶自身感受去體會的標準，所以區別於現在的綠建標準和辦公標準。我們照顧到商務寫字樓的實用性、均好性、可持續發展性進行綜合評價。

  作為中國房地產業協會，我們引領著房地產開發企業去做商務寫字樓的標準，按照標準執行的目的，1、指導我們國傢寫字樓開發建設和管理水平，提高整體水平。2、規范寫字樓市場的標準、維護市場秩序。今天在座有很多來自五大房地產代理行的，外國人進到中國想選寫字樓的時候，一定要有一個標準，什麼樣的標準對應什麼樣的租金水平，面對中國市場現在不同的標準，對他來說是茫然的，必須有一個同樣的指標體系，同樣的租金水平，來確定他的租售關系。3、作為房地產協會，我們做標準完全為瞭加強行業自律，在行業自律當中促進我們國傢寫字樓行業健康發展。4、我們跟國際接軌，這麼一個現代化的國際大都市，必須有一個國際接軌的標準，有瞭標準才能促進整個全行業國際化水平特點。

  標準制定的好壞關鍵取決於我們執行的好壞，通過我在稽查辦工作的實踐當中，發現目前一些勘察設計施工標準還沒有因為標準本身層面出現太大問題而導致施工事故的，我們發現一些小的安全隱患完全由於施工單位沒有安全我們施工規范進行施工造成的，毛病出在一些中小型設計單位，縣級以下的設計單位、施工單位，不懂標準、不懂規范，所以對設計、施工處處違反我們標準規范，希望《商務寫字樓等級評價標準》今後在我們這個行業當中嚴格按照《商務寫字樓等級評價標準》執行，大傢有什麼問題可以及時提出來，便於修訂，我們成熟一條定一條，發現哪一條規定不具體，或者不符合當前經濟發展形勢，不符合現在的技術發展需要，我們可以局部修訂，就針對這一條技術補充進來，使我們標準更加完善。

  標準是經濟社會建設和社會管理的重要基準和依據，通過標準的制定、實施可以規范人們的社會行為，保障消費者的權益，促進科學技術的進步和創新，使先進科學技術轉化為現實生產力的最有效手段。同時可以淘汰現有一些落後工藝材料，也是國際貿易談判的重要內容和保護國傢利益的法律武器。

  下面有請竇司長(竇以德)給大傢講一講編制商務寫字樓的體會。

  黨的十八屆三中全會明確指出，政府要加強發展戰略，規劃政策標準制定和實施，強化節能節地節水，環境生態平衡安全等市場準入標準。中國工程建設標準化協會自1986年受原國傢計劃委員會委托開展制定協會標準制定工作，是跨地區、跨行業、全國范圍內自願采用的工程建設標準，協會各分支機構集中瞭老中青一大批專傢、學者，充分發揮產學研各方面優勢，利用專傢資源跟蹤技術的發展和實踐經驗的積累，圍繞中心工作，重點突出節能減排、能源利用、新材料/新工藝的應用、新農村建設和建築工程工業化、工程指標安全、安全公眾利益保證方面具有制定時間短、市場反應快、技術上具有前瞻性和先導性的特點，如中水、農村給水、混凝土加固、建築與建築群等40個協會標準都已經納入國傢和行業強制性標準體系。在專傢們共同努力下，目前協會標準已經發佈瞭378項，正在編制150餘項。

  會議時間：2014年7月8日

  國外標準，凱晨世貿申請瞭LEED金標準，遠洋國際也申請瞭LEED標準，金隅也申請瞭LEED標準，包括我們去陸傢嘴星展國際一層也申請瞭LEED標準。我們後來發現LEED標準在整個市場當中對節能進行特殊的評價，無法反映出我們寫字樓整個整體的綜合評價水平，所以我們在住房城鄉建設部科技司領導下，2011年向科技司立項，研究寫字樓綜合評價標準。當時隻是的整個寫字樓市場進行綜合評價。在這個評價過程中，我們把這些企業，如遠洋地產項目作為我們樣本進行分析，還有上海陸傢嘴集團的星展銀行，新保利大廈，這幾個項目都是我們當前在寫字樓市場上做得具有典型性，而且市場美譽度非常高的項目。

  整個市場催生瞭寫字樓細分化市場發展。隨著我們國傢房地產產業結構的調整，在整個國傢產業結構當中，第三產業逐漸占瞭支柱和主導地位，派生出來樓宇經濟對我們房地產整個行業帶來瞭更深刻、影響更大的方面。

  我負責服務管理方面，我們把現在五星酒店，把我們國傢所有出的相關服務標準全部調過來研究瞭一番，發現所有物業管理方面的內容都站在物業企業工作質量評價上，但是對於寫字樓本身，我們最終服務的產品質量，聊的很少，都是評價物業管理企業怎麼好，物理管理企業好壞與使用者有什麼關系？好像使用者感覺不到。所以我們調瞭一部分，最終結果我個人覺得量化評價，七八成采用瞭，還有兩三成找不到合適的評價標準來評價，比如設備管理好壞跟使用者之間是什麼關系，這樣的問題我們還是有點困惑。所以標準畢竟是一個新的開始，我們按照新的范本評瞭幾次，感覺最終檔次是拉開瞭，應該初步滿意。謝謝大傢！

  主持人：下面針對寫字樓宣傳渠道，我們做瞭寫字樓.com發佈儀式，邀請劉部長、竇司長，以及賀總和我共同發佈啟動儀式。

  1、寫字樓評級普遍應用甲級、乙級評審，分級方式來源於進入中國國際房地產顧問公司，但各傢公司的分析指標體系不盡相同，各有區別，國內各種機構多數也采用這種分級形式，也沒有明確統一的評價體系，導致市場上各級寫字樓統計數據差異很大，不利於政府部門和市場主體瞭解並研究整個寫字樓市場的發展狀況。

中國商務寫字樓等級評價標準發佈

  因此我上面講的4個方面情況存在著共性問題，不同程度上忽略瞭使用者在商務寫字樓的評價，作為寫字樓的主要客戶，特別是跨國企業在寫字樓的選擇方面都有一套相對成熟的評價原則，而長期以來，國內尚缺乏系統的研究總結。

  3、開發企業、經營機構固有自己的寫字樓企業標準，而缺乏行業通用的國際行標或協會標準，市場上專註從事商務寫字樓開發的企業一般為組織團隊研究並制定本企業內部寫字樓開發技術標準，基金公司、保險公司等金融機構在選擇寫字樓產品過程中也各自有一套評價體系，由於這種標準和評價體系的內容側重不同，但同一內容在不同標準中間所占比重又有所差異，往往導致同一寫字樓評價結構出現巨大差別。

  這種情況不利於國內相關產業發展，此外美國服務認證也開始進入國內，這種全盤照搬境外標準，輕易放棄我方話語權的狀況應該引起國內同行的警惕。我認為標準問題相當重要，到國外參加招投標，不瞭解標準，根本沒有辦法進去。標準是法規，相當重要。要想在市場上取得一定份額，取得主動，必須要有保準，而且標準要國際化。這一條特別重要。

  4、應用美國LEED和普碼(音)標準，目前國內寫字樓為瞭提升產品品質和營銷推廣的需要，應用美國標準並申請相關認證，然後將其作為表明寫字樓品質的象征，這種做法不僅使國內企業花費瞭大量的人力物力，而且在設備和材料應用上面必須采用某些國傢的產品的限制。

  寫字樓物業管理是賦予寫字樓二次生命，但真正現在寫字樓如何管理，什麼樣的管理才能是貼心的管理，國傢對物業管理有一個行業，但是好多做得和我們這次評價標準有一些出入，這次是站在使用者的角度上，我在鄭州感受非常深切，鄭州CBD有一些樓盤確實做得非常好，但物業管理跟不上去，客戶感受非常差。

  中國建築學會副理事長竇以德先生

  為此我們也得到中國房地產業協會的支持，英國、美國、德國所有在寫字樓開發設計，包括管理上具有先進理念的國際性代表的國傢，我們組織專傢去學習考察。在驗收會上，各個專傢首先對寫字樓是我們國傢第一個對寫字樓單獨進行研究的標準進行瞭肯定，同時專傢指導希望我們申請中國工程建設標準化協會的標準。得到這個建議以後，我們就著手向標準化協會進行申請。我們在2012年10月份得到瞭標準化協會的批復，開始著手從事標準的研究。

專傢探討

  剛才劉部長對這個標準的重要性，以及貫徹執行方面講瞭很多，我非常贊成。中國工程建設標準化協會是我國唯一全國性的工程建設標準化領域的社團組織，自1979年10月成立以來，堅持以服務為宗旨，聯合工程建設領域的各方面力量，團結和組織全國標準化工作者積極開展工程建設專業化活動，反映會員的訴求，發揚橋梁和紐帶的作用，提高我國工程建設標準化核心技術水平和標準化工作者的素質，促進工程建設標準化事業健康發展。目前中國工程建設標準化協會下設37個專業委員會，包括鋼結構、木結構、復合材料、漆體、混凝土、工程管理等和9個行業分會，包括鐵道、化工、紡織、機械、公路、建材等，是住房建設部所屬社團組織中分支機構最多的一個部門。

  2、這個標準有很重要的觀點，從使用者出發。到目前為止，從使用者出發，我們大概做到瞭。最大的問題，使用者的感受拿什麼東西來評價？不好說。有些太技術指標瞭，比如新風量，一小時30立方米，客戶什麼感覺？因為很多客戶不專業。所以從使用者出發，尤其我負責管理，原來我們查瞭相關標準，大部分都是描述物業管理企業的質量如何評價。但物業管理企業服務質量的好壞，到底使用者或客戶有什麼感受，我們試圖在這方面有所突破，完全站在一個使用者對寫字樓的評價，兼顧瞭這個寫字樓的開發商，兼顧瞭寫字樓的投資者，但最終我們還是以使用者角度來考慮、來評價。

  在整個體系當中，設計不同的權重標準，在三年當中，不斷測試每一個研究樣本當中不斷調整出來的研究體系。

  1、吸取瞭國外等級標準經驗，結合我們國傢現行法規的規定，科學合理制定評價體系。比如我們現行有辦公樓建設設計標準，我們也用它，不要違反它，同時按照我們建設最終產品怎麼評價，豐富它的內容。這個標準，安全、耐用性基本不涉及，施工問題不涉及，因為那是在施工階段或施工圖審查階段都已經解決的問題，反過來對空氣質量最後效果怎麼樣、節能最終效果怎麼樣去進行核定。專傢考核時，最後花瞭一個月多少電錢，要看這個東西，不是設備怎麼先進。

  據我所知，這是房協成立以來，在工程建設領域編制的第一個標準，實在值得可喜可賀。首先我代表中國房地產業協會、中國房地產研究會對各位傳媒單位和編制組成員付出的辛勤勞動表示衷心感謝。對新聞媒體參加本次發佈會表示熱烈歡迎！借此機會談幾點看法供大傢參考。

中國建築學會副理事長

  今天會議的所有流程到此結束。

  到目前為止，我接觸到能夠對一個房屋最終產品有一個全面評價標準的，住宅性能評價標準，這個國標是2005年頒佈的，八九年的時間瞭。一個住宅想進入市場，如果想說這個住宅在什麼水平上，就按照這個國標進行評定，不是單向的，是全部的。換句話說，通過這個國標評定以後，從使用者對住宅產品有一個概念，它是在什麼檔次上。其他很多標準，包括這些年和綠色建築有關的標準非常多，《綠色建築辦公標準》等很多。綠色建築根據我的使用感受是偏重於"四節一環保"，對於最後的使用效果，對於運營管理問題不涉及，隻涉及到"四節一環保"，節地、節能、節水、節財、環境保護效果怎麼樣。我體會這是我們國傢在目前發展階段面臨的主要問題，環境污染、資源匱乏等等。這個有積極意義，可對最終完全評價一個產品恐怕還有欠缺方面。

  關於發佈《商務寫字樓等級評價標準》公告

  一、我國寫字樓發展狀況。

  3、我們同以往設計規范、質量標準、綠色標準都發生沖突，我們在標準當中不重復這些標準，這些標準都是我們應該遵循的標準。

  主持人：尊敬的各位領導、各位同行，以及各位媒體代表，感謝大傢參加《商務寫字樓等級評價標準》發佈會。我來自中國房地產業協會商業地產專業委員會，很榮幸今天主持這個發佈會。下面由我介紹一下今天出席發佈會的有關領導和嘉賓，他們是：

與會領導合影

  主持人：李總代表項目是新保利大廈，從開始立項到現在管理，李總一直參加，所以在我們寫這個標準過程當中具有很權威的地位。

  最後預祝本次發佈會圓滿成功，謝謝大傢！

  從北京發展需要的角度來看，從過去的歷史看，我們看到大北窯地區國貿一期/二期/三期的發展，包括建國門商務區的發展，包括大北窯以後東二環區位寫字樓的發展，包括CBD的發展，包括西二環金融街的發展，還有中關村、上地區域的發展，這些有些是成功的，東CBD定位非常準，東二環區位的發展也非常準，但有些區位，我個人認為中關村區位的定位不是那麼準，這和我們各種各樣的標準混雜、沒有判斷基礎有必然的關聯，包括我們城市定位有關聯。從未來看，北京正在發展的，像通州大量的商務寫字樓將會建設，到底用什麼樣的標準，包括麗澤商務區今後到底是一種什麼樣的發展模式，怎麼樣的一種城市定位等等，都可能不一樣還有石景山首鋼地區的定位。

  按照寫字樓標準編制順序，先請董院長開始，最早編制標準竇司長已經說瞭一些，但從每一個部分編制的過程，對標準的理解，包括我們的困惑，我們要跟行業表達的東西，一起說一說。對我們自己也是一個交代，同時在使用標準的過程中也是一個交代。

  主持人：根據竇司長的倡議，下面由我給大傢簡要介紹一下《商務寫字樓等級評價標準》編制過程，帶著寫字樓所有參與的專傢和專傢組成員一起回顧一下我們共同經歷過的歷程。

  主持人：下面有請中國工程建設標準化協會焦占栓秘書長致辭。

中國房地產業協會、中國房地產研究會會長劉志峰

新浪樂居CEO賀寅宇

  李建彬：非常榮幸參加今天這樣一個會議，我們是屬於參與標準制定最晚的一傢，我們企業來自於鄭州，但是就是做寫字樓。我們有計劃參與編制中國商務寫字樓標準，時隔這麼多年我們自己就擱置瞭，但是我們企業口號是定制中國商務寫字樓標準。這個事情對於開發商來講是責任也是榮譽，不能簡單把它作為一種榮譽，更多應該當做一種責任，在參與過程中，我感受非常深的一件事情，所有參編單位地產行業的專傢，沒有一傢是站在自己開發企業角度定這個標準，完全站在行業立場上定這個標準，這是開發企業應盡的責任和義務，這點感受非常深。我代表我們單位對先參與的前輩們表示尊敬。

  二、我在部裡推薦企業融資低利率工作二十年，以前也做過科研，編過規范，一般是設計科研單位多，主編單位、標準所、標準院很多，這次恰恰是房協下面的委員會帶著成員，八個單位都是它的成員，加上規劃設計單位，來編制這個標準。這個結構是我過去很少見的，也參加不多的，剛開始心裡沒底，這些單位有這個水平嗎？實踐證明，這個選擇是對的。到目前為止，這個成果寫的是非常有特色的。

  最後感謝中國房地產業協會商業地產委員會能給我這麼一個機會去參與這麼一個過程，能奉獻自己的一些力量，另一方面也學到很多知識。謝謝大傢！

  竇以德：今天參加這個發佈會既高興又慚愧，這個工作開始不是我參加的，後來找到我，說你年歲大一點、資格老一點，能不能參加一下，我來個統籌，做組織工作。三年多來，從我參加第一次科研項目開始到現在，也學瞭很多東西，今天也談點個人體會，說兩點感受。

  一、這個標準的發佈是填補瞭我們國傢對房屋這個建築最終產品的一個評價標準。

  我在部裡工作二十年，過去是搞設計出身，有五十年的專業經歷，我們國傢標準規范非常多，很多標準和規范，無論從設計、規劃到材料的制造，到建築安裝施工，很多是最低標準，做不到這一點就不要上市場。比如現在很多設計規范，學校設計規范等太多瞭，包羅萬象，如果你做不到，到瞭我們施工圖審查部門，我們有一個審查環節，通不過，就不要上市，打回去。那是最低標準，安全、衛生的使用最低標準。很多做不到，會帶來潛在的問題。

  中國房地產業協會會長、中國房地產研究會會長劉志峰先生

  這個《商務寫字樓等級評價標準》對一個最終產品，你在裡面使用到底怎麼樣，這是一個全面評價標準。國外很風行，隻是跟我們的背景不一樣，考核指標不一樣，出發點不一樣，而這個是根據我們國情制定的。所以它是一個綜合的，整合瞭方方面面的問題，包括綠色建築的思路，裡面都有。

  到目前為止為我們寫字樓的建設拿出瞭一個比較權威的標準。

  不但涉及到規劃、設計、設備等等，還涉及到運營管理，編制這個東西就有相當的難度。很多公司建設開發到底有些什麼問題，物業公司會遇到一些什麼問題，我們看瞭幾個項目有最深的體會。比如我們窗戶買特別好的，最後安裝的時候有瞭問題，管理有瞭問題，還是不密封。諸有此類的問題，最後綜合到一個標準來考核它，這是給我們編制本身帶來瞭一定難度。所以我們在編制時，從四個方面進行重點研究：

  中國房地產業協會顧問朱中一先生

  2、評價重點是從規劃、建築設計、裝飾裝修設計、風控設施，包括軟件服務類四大塊著手研究。

  3、包含當前國傢國策，綠色節能的理念，節能、低耗、發展、綠色建築，在我們標準條文裡都有這些內容，而且有一定的分值。

  主編單位是商業地產專業委員會，有十個參編單位，八傢都是房地產開發部門，當然包括物業在內，隻有兩傢是規劃設計，從結構就可以看出來，由於這樣的結構才使我們這個標準跟前面說的目標能夠契合起來。

  由於我們國傢寫字樓發展歷程較短，國內尚未形成統一的寫字樓綜合評價體系，以往國內在寫字樓的綜合評價存在以下情況：

  當然這裡也叫一個苦，我參加三年多瞭，沒有專項經費，這些參加單位完全憑著對行業的熱情、開發建設的熱情，大傢一直到現在，出差是自己掏腰包，參加會，出國考察，都是自費的，這個工作精神讓我非常感動。這是房協第一個標準，我很驚奇。房協真是不簡單，能幹大事。過去說一個協會組織就是管好協會成員、服好務就完事兒瞭，還能編制出這麼一個標準來。反過來說交給建研院編，隻能從技術角度編，就很困難，所以標準達不到初衷。

  最後說一句客氣話，既然是我們寫字樓評價標準，叫2014版，肯定還會存在很多不足，希望我們在實踐當中不斷總結，也希望各位，包括不在座的各位，給我們多多提意見，我們一邊做一邊改進，使我們標準不斷更新，跟上時代發展的步伐。

  謝謝幾傢參編單位，給行業做瞭大好事。謝謝！

  主持人：下面邀請張(XX)宣佈《商務寫字樓等級評價標準》發佈。

  中國工程建設標準化協會張(XX)：

  中國工程建設標準化協會公告(第166號)

  二、評價體系發展趨勢。

  以下為會議實錄內容：

  2014年4月15日。

  謝謝大傢！

  一共設置五個體系，區位和城市設施、場地規劃和室外環境、工作場所質量、室內環境和設備設施、服務管理。這五個體系體現出我們商務寫字樓的等級評價當中涵蓋綜合的特系。

  主持人：我們邀請瞭寫字樓編寫委員會每一位專傢組組長和具體實施單位共同探討《商務寫字樓等級評價標準》對我們行業的影響和深遠的意義。下面有請專傢們上臺。

  今天是難以讓人忘懷的時刻，我們幾個人代表瞭整個寫字樓編寫專傢單位，陳秘書長從我們一開始編制寫字樓就參與這個活動瞭，因為陳秘書長非常忙，他盡管沒有執筆，但在靈魂上一直在給我們執筆，所以謝謝他。

  我希望開發企業和投資運營機構要以科學的市場需求出發，促進商務寫字樓建設和應用管理向國際化、市場化發展，真正實現可持續性的保值增值。

  第二，建築城市、社會經濟發展的載體，我們過去說第一產業、第二產業，大傢都知道第三產業就是服務業，服務業主要的載體是商務寫字樓，而且商務寫字樓最大的特點是跨城市、跨領域、跨國傢。比如北京、上海一些大的寫字樓實際上是國際性的寫字樓，很多駐外商社都是在主要城市裡的主要寫字樓裡，比如國貿中心。所以一個標準雖然是中國自己的標準，實際上我們服務的對象遠遠不是中國人自己，所以在標準編制當中我們也做瞭很多相關的國外調查研究。

  第三，我們在過去的建設方面，包括城市發展，以及未來城鎮化，我們對商務寫字樓的研究，包括對使用者的實際感受，我想說一下商務寫字樓的地位。如果你去希臘的話，看到過去古代的城市建築的代表性建築是神廟，這反映的是一個神權的城市，包括希臘、古羅馬。隨著經濟的發展，北京在明清以前，城市主要代表建築是皇宮，那個代表是皇權或王權。再看看現在城市的風貌，無論是紐約還是我們改革開放以後的北京、上海，代表城市風貌的建築主要是商務寫字樓，如國貿三期，還有北京最高的528米的建築，從飛機場就能看到，已經不再是過去的皇宮--紫禁城，而是商務寫字樓。上海最具有代表性的是浦東的環球商務中心。所以現在城市經濟的特點，商務寫字樓代表的是一種民權的思想，跟過去皇權和神權不一樣。所以商務寫字樓已經成為城市經濟發展的一個代表或主要代表之一。

  過去我們對寫字樓裡的工作人員，對寫字樓本身的要求、環境等等都比較忽視，我們一些"現代病"，如肩周炎、頸椎病等等大多數都是在城市商務寫字樓引起的，在座大部分可能都在商務寫字樓裡工作，都有這個體會。這次標準編制在這方面做瞭相關的研究。

  中國工程建設標準化協會秘書長焦占栓先生

  劉燕生：各位下午好！當我承接這項任務的時候，壓力很重，咱們國傢標準臺瞭多，各行各業都有標準，我們就怕《商務寫字樓等級評價標準》寫的有問題，一是有沖突，二是我們怕重復。其實更擔心我們寫出來的標準怕寫出一個技術指標來，太多技術指標寫完以後，我們國傢房屋各個地區工況不一樣，所以我們當時寫標準時非常在意，非常非常懼怕把每個條款都寫成一個非常技術性指標型的東西。我們寫的是對商務寫字樓的技術評價標準。我們這次寫的標準裡並沒有寫標準，寫的東西評價的功能或達到什麼一個定性的概念。

《商務寫字樓等級評價標準》發佈會現場

  還有一個難點，寫這個等級標準肯定往高瞭寫，但是跟我們國傢建築節能減排有矛盾性，各個寫字樓要建好瞭，綠色標準裡寫把節能要做好，但是你的節能標準所定的指標跟寫字樓標準可能在價值指標上有矛盾，比如節能減排，比如每建築平米節能指標上是多少，你可能動用大量的設施或耗用更大的能耗和寫字樓之間上下矛盾，我們寫的時候找分寸，出臺以後感覺還可以。

  當時我們做瞭大量的搖擺，最終我們定稿，至少通過幾個現場評價，感覺到不管是南北方的評價，包括差異化的評價，我們都從何考慮瞭。大體向大傢匯報一下我們當時寫標準時的感受。

  有一年我到深圳，萬科新辦公樓建成，他們領我轉瞭一圈，說LEED公司評三星。我說花多少錢？利用太陽能發電，1度電多少成本？他說這就不好說瞭。說明什麼原因？還是要實事求是，還是要講性價比。原來我總有一個觀點，叫成熟技術、成套技術，還有成本。LEED公司抓住綠色這一條，很容易被顧客所接受，綠色誰都喜歡，幾星，咱們國傢三星補多少、兩星補多少，實際上真正搞得好的不是美國，歐洲一些國傢搞的好，美國LEED公司用這個來賺錢。

  李衛國：今天下午很開心，原來我是當老師出身，後來下海瞭，好多年沒做過學問，所以今天感覺特別有成果，因為畢竟最終成果出來瞭，所以心裡特別開心。我也是半路進來的，談幾個感受：

  1、這個標準到今天為止感覺基本滿意。畢竟我們國傢商務寫字樓的歷史也就十幾年，從2004、2005年開始真正我們本土自己的開發商在做寫字樓，所以對寫字樓到底怎麼評價，大傢眾說紛紜，差異性比較大。這個標準制定由於時間很短，我們對寫字樓標準可能認識的還不夠，這僅僅一個開始，所以對這個標準基本滿意。

  會議地點：凱晨世貿中心地下一層國際會議中心

  3、最大的一個問題是綠色問題，綠色問題顛覆瞭標準幾次，我們按照原來寫瞭一稿標準，所有樣本評完以後，突然發現分都差不多，拉不開檔次，為什麼？一般我們心目中認為比較差的寫字樓反而綠色的標準很高，比較好的寫字樓綠色指標反而很低，最後一平均，大傢差不多。後來經過大傢慎重考慮，我們這個寫字樓為瞭滿足使用者需求，從綠色標準來說，奧拓肯定最綠色、環保，排量小、使用率高，但奔馳500肯定不環保，兩者相比肯定最後分差不多。我們國傢按照LEED標準白金三星最高標準做的，去龍蛇嘴遊客中心看瞭看，感覺我們差距很大，很不舒服，綠色技術它全部使用瞭，設計單位也不滿意，說最終效果非常不好。我們把綠色問題作為一個參考性的東西提出，這是標準最大的變化。

  作為行業組織，中國房地產業協會商業地產專業委員會很久以前就在我國商務寫字樓評定標準開展研究，邀請行業專傢、開發企業和相關服務機構，歷時三年多時間完成瞭住房城鄉建設部軟科學項目--寫字樓綜合評價標準研究，並通過住房和城鄉建設部建築節能和科技司組織驗收。在此成果基礎上，課題組進一步深入研究調研，認真研究成果，廣泛征求各方面意見，組織調研組專傢赴國外考察，先後與英國德爾姆(音)認證標準，美國LEED等認證機構進行深入交流，制定瞭這本《商務寫字樓等級評價標準》，並於2014年4月15號獲得中國工程建設標準化協會批準，編號是CECS3682014。商務寫字樓等級評價標準的發佈，標志著我國商務寫字樓行業已由初期發展階段步入瞭成熟階段，在於引導開發企業和投資經營機構樹立正確的商務寫字樓開發運行理念，摒棄盲目追求奢華華麗外觀的錯誤形象具有重要的指導意義。

  王子銘：今天坐在這兒代表兩重身份，第一重作為這個標準的使用者或作為使用的企業，第二重身份作為這個課題的編寫小組的專傢成員，從這兩方面來講，首先從企業來講，尤其從我個人來講，金隅90年代就做商業地產，時間經歷久一些，另外在寫字樓的運營管理，包括物業管理方面，我們都會雙重參與，所以我們跟專傢有不同的理解。

  這個課題的論證與標準的設立對於企業從運營的角度來講，我們認為這個市場上急需有這麼一個相對專業和公正、有權威性的標準，開發商要知道自己的樓有一個什麼樣的定位，租戶、使用人也需要知道公平公正的客觀的評價是什麼樣的。從這個角度來講，這個標準的出臺對於整個市場上的指導意義，包括實操的意義是毋庸置疑的。

  另外從開發商角度來講，我們這些年每次蓋一棟樓，天南海北的去考察，一直不能有一個比較完整、比較系統性，對開發商來講蓋一個什麼樣的樓是符合市場需求，符合能源環保、未來科技，最重要是客戶使用滿意度的樓，這個標準的出臺相信對大傢有很強的指導意義，而且最關鍵的是它很完善。這是站在企業的角度。

  站在編制小組成員的角度，整個過程有三年時間，體現：專業、敬業、民主。專業，各位都是專業人士；敬業，我基本上參與這三年的過程，瞭解在這個過程中，組長、組員大傢付出瞭很多的時間、精力，大傢白天上班，晚上還要做很多的細節，包括評分、體制，這套體系確實不是很簡單的體系；民主，大傢在這個過程中都有充分的發言權，有表達自己意願的權利。我印象中，基本上每一條、每一點，專傢組成員、領導，大傢有時候會為瞭一個標準爭的面紅耳赤，但是所有這些都是最終我們作出大傢一個還算滿意標準的前提和保證。

  在這種情況下，首先對我們國傢寫字樓標準進行研究。最初發現我們國內寫字樓標準大概有幾種分法，建築設計歸分甲乙丙分法；智能建築設計標準，這個標準還是國標，GB的標準；接下來有一些國內的代理行，對甲級超甲級等等紛紜復雜；最後還有綠色建築標準，包括最近辦公樓的綠色標準，等等這些標準都是對我們寫字樓標準不同的概念、不同的思維進行描述。

  這個標準有在座各位專傢的辛勤勞動，再次感謝專傢、同行的辛勤勞動和大力支持，謝謝你們！

  焦占栓：尊敬的劉部長、尊敬的朱廳長，各位專傢、各位教授，大傢下午好！很高興參加《商務寫字樓等級評價標準》發佈會，首先我代表中國工程建設標準化協會向發佈會表示熱烈的祝賀，向各位專傢、各位領導對我們中國工程建設標準化協會的支持，以及對於標準化工作的重視、積極參與，表示衷心的感謝。

  會議主持：蔡雲 中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長

  這麼多開發商願意拿自己的產品作為實驗，更多是檢驗這個標準的落地。我們能參與全國這項標準，對未來規范二線城市企業在寫字樓開發與中國一線城市並齊，提升城市的品位有非常重要的意義。這個行業標準是功德無量的事情，非常感謝提供給我這樣一個機會。謝謝大傢！

  陳志：特別高興，確確實實我的內心和這些專傢都在一起，我們非常期盼這樣一個標準盡快出來，今天終於看到瞭成果，這是我此刻的心情，非常激動。我們從北京寫字樓的發展急迫性角度來看，覺得我們現在缺乏一個客觀的判斷標準，剛才子銘也說瞭企業如何定位，同樣，作為行業、作為北京市的城市發展、經濟發展、社會發展，都需要對於寫字樓這樣的一個事物做一個標準化的判斷基礎的確定。我們現在終於有瞭，過去都是一些服務機構或一些從境外進來的機構用各自的標準，帶來的是亂，亂的結果就是沒有標準，最終使得我們很多的區位寫字樓的租賃、服務、判斷價值形成瞭混亂。我覺得這個標準出來以後，使得我們有瞭一個判斷的基礎。

  在此基礎上，綜合各方面不同的調研成果，和對市場的深入分析，編制瞭具有我們寫字樓特點的標準：

  首先邀請中國房地產業協會、中國房地產研究會會長劉志峰先生致詞。

  我們也表個態，我們在北京會很好的按照這個標準去貫徹、推進我們寫字樓，特別是商務寫字樓的發展和建設。

  首期測評項目授牌儀式

  主持人：再次感謝各位專傢對我們的支持。

  下面想把我們三年測評的結果跟大傢做一個匯報，同時根據標準對它的星級、等級評價做瞭初步的認定，希望得到全行業、全社會的監督。下面對首期測評項目授牌，對測評的寫字樓進行初步的認定。

  獲得五星級標準：遠洋國際中心A座、星展銀行大廈(上海陸傢嘴集團項目)、新保利大廈(北京項目)、北京環球貿易中心(金隅集團項目)、凱晨世貿國際中心、楷林置業鄭州大廈。

  寫字樓網(xiezilou.com)平臺發佈

  主持人：為瞭讓全行業充分瞭解《商務寫字樓等級評價標準》的制定，在整個宣傳過程中結合瞭中國房地產協會中房網，以及新浪樂居共同打造房地產關於寫字樓(xiezilou.com)的平臺，現在有請新浪樂居CEO賀寅宇先生為我們做平臺的解釋和發佈。

  《商務寫字樓等級評價標準》是我協會與中國房地產業協會商業地產專業委員會共同制定的一個專項標準。剛才劉部長講到瞭標準貫徹實施非常重要。不由使我想起14年前劉部長找我談話，讓我調到稽查辦，依據我們的國標和現在的行標或協會標準，對建築市場、房地產市場、規劃市場進行稽查監督檢查。華遠房地產，當然部領導也派我去檢查它一個寫字樓和公寓樓，一進公寓樓，非常高，像一個教堂一樣，當時標準還沒有限制高度，規委當時也沒有這個規定，我說為什麼要搞這個？3.5米的位置設預埋線，將來業主賣完以後可以加層，這樣趕緊制定地方標準，今後公寓進空不得超過4米，我們住宅設計規范裡也規定瞭一定的空間。

  賀寅宇：各位嘉賓、各位領導，非常高興有這個機會共同揭幕寫字樓網。寫字樓作為商業地產領域當中非常重要的類別，特別是隨著我們全國各個城市經濟水平提升，以及商業地產不斷發展，寫字樓在各個城市，特別是以省會為核心的一些重要區域當中，他們的作用日益顯現出來。在北京感受到的寫字樓一樓難求，租金在不斷上漲，其實在中國很多區域城市，寫字樓都已經成為當地這個城市經濟發展的風向標，企業發展的風向標，寫字樓的好壞從一個側面反映出瞭這個城市經濟發展水平，以及是這個城市的凝聚力。

  寫字樓網今天有這個機會跟中房協一起合作，推出這樣一個評級標準，同時為整個行業奠定一個發展的標準，這是一個非常重要的進程。樂居非常榮幸能夠參與到這個進程當中來，發揮我們互聯網的優勢，我們也希望能夠在中房協的各位領導以及各位專傢指導下，把我們寫字樓網做好，不僅能夠為我們行業服務，同時也為我們所有企業用戶服務，成為整個行業當中首屈一指的寫字樓網。在整個互聯網行業當中，至今還缺乏一個這樣的平臺。樂居在整個互聯網行業中是唯一一傢同時擁有新浪、百度、騰訊，以及我們微博等多資源的平臺，尤其在目前已經從PC向移動轉移的過程當中，樂居也擁有瞭一個非常明顯的入口優勢，相信這些優勢能夠和我們專業結合起來，能夠看到我們寫字樓非常光輝燦爛的明天。

  最後對各位專傢、領導的支持，以及中房協大力的支持表示由衷的感謝，謝謝大傢！

  寫字樓的功能要求與原有辦公建築相比已經發生瞭很大的差距，節能、低碳、綠色、生態等新領域的引入和新產品應用，新要求盡快提高綜合寫字樓的開發和運行能力，因此為瞭中國寫字樓市場的健康發展，設定統一的適合中國國情的寫字樓綜合評價體系已是當務之急。

  我們到鄭州做瞭凱林國際(音)項目，這是我們從北京、上海走出去，在二線城市找的樣本進行研究和測評，檢測我們對寫字樓研究的標準。

  《商務寫字樓等級評價標準》是在中國房地產業協會以及中國工程建設標準化協會領導下共同參與領導編制的等級評價標準。簡單向在座介紹一下《商務寫字樓等級評價標準》編制過程。

  一、為什麼要編制《商務寫字樓等級評價標準》？

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